Die Philippinen unterscheiden sich in Sachen Baugesetzgebung nur wenig von Deutschland, manchmal möchte man sogar meinen, es wäre hier schlimmer.

 Als Ausländer ist man gut beraten, sich penibel an die Gesetze zu halten und sich selbst in diese einzulesen, auch wenn es manchmal mühselig ist. Weder die Frau noch andere Filipinos sind in aller Regel auch nur ansatzweise qualifiziert für Auskünfte, auch an Anderen sollte man sich kein Beispiel nehmen.

Denn auf den Ausländer schaut man als Behörde eher, und es gibt viele Neider,die einen gerne anschwär- zen. Die Konsequenz kann von Geldstrafe über den Abriss des Hauses bis hin zur Deportation nach mehr- jähriger Haftstrafe alles sein !

 Also, auch wenn die Frau / Familie noch so eindringlich darauf hinweisen, dass man keine Genehmigung brauche, nicht abspeisen lassen und hier lesen !

 "NATIONAL BUILDING CODE OF THE PHILIPPINES (REPUBLIC ACT NO. 6541)"

Das steht im Building Code in Kapitel 3, Section 301: No person, firm or corporation, including any agen- cy or instrumentality of the government shall erect, construct, alter, repair, move, convert or demo-lish any building or structure or cause the same to be done without first ob-taining a building permit therefor from the Building Official assigned in the place where the subject building is located or the building work is to be done.

Kurz: Jeder, der irgendetwas errichten, bauen, ändern, reparieren,verschieben, umwandeln oder abreiss- en möchte, braucht vor Beginn der Arbeiten eine Baugenehmigung der lokalen Baubehörde (Gemeinde) ! Eine Hütte für Lumpi ? Ein Stall für die Eierproduzenten ? Oder einen Holzzaun ums Grundstück ? 

Ohne Genehmigung geht GAR NICHTS ! Na, ein paar Ausnahmen gibt es doch noch, leider konnte ich nicht vollends klären, ob diese lokal verschieden oder landesweit gültig sind. Hier ein Text, den ich im Internet gefunden habe, und der inhaltlich identisch mit dem ist, den mir die Gemeinde hier kopiert hat.

A building permit shall not be required for the following minor constructions:


A. Minor Constructions


1. Sheds, outhouses, greenhouses, childrens playhouses, aviaries, poultry houses and the like not ex- ceeding six sq.m. completely detached from any building

2. Addition of open terraces or patios directly on the ground not exceeding twenty sq.m. for private use

3. Installation of window grilles

4. Garden pools, aquarium fish not exceeding five hundred mm in depth and for private use

5. Garden masonry wall not exceeding 1.20 m in height, footpaths, residential garden walks and drive- ways


B. Repair works


1. Repair works not affecting structural members


2. Repair of non-load bearing partition walls


3. Repair of any interior portion of a house not involving addition or alteration


4. Repair/replacement of doors and windows


5. Repair/replacement of flooring


6. Repair of perimeter fence and walls


7. Repair/replacement of plumbing fixtures, fittings or pipings for single detached dwellings and duplexes


8. Repair/replacement of defective and deteriorated wires, wiring devices,fixtures and safety devices pro- vided that no alterations on the electrical service entrance and the main safety switch or circuit breaker and without additional circuits to existing installations for single detached dwellings.

• Kleinbauten unter 6 m2 Grundfläche für den privaten Gebrauch errichten

• Offene Terassen mit maximal 20 m2 Grundfläche bauen

• Fenstergitter installieren (alleine dass sowas extra erwähnt wird, zeigt, wie streng das Gesetz ist!)

• Garten- und Fischteiche bis zu einer Tiefe von 0,5m anlegen

• Mauern, die keine Trennmauern zwischen Gebäuden sind, bis zu einer Höhe von 1,2m (in meinen Ko- pien stehen 1,8m!) errichten (darunter fiele wohl auch eine Mauer ums Grundstück)

• Wege aller Art anlegen, auch zementiert.

• Reparaturen an Sachen durchführen, die nicht in der Struktur des Hauses sind (z.B. Dachziegel erneu- ern)

• Reparaturen an nichttragenden Wänden durchführen

• Fenster und Böden erneuern

• Grundstücksmauern reparieren

• Sanitäre Anlagen erneuern oder instandsetzen

• Elektrik nach der Hauptsicherung instandsetzen

Sieht nach viel aus, ist es aber eigentlich nicht! Im Zweifelsfall empfehle ich, immer bei der zuständigen Gemeinde nachzufragen ! Aber zumindest sind die Hundehütte und der Hühnerstall genehmigungsfrei ... Also braucht auch der Nachbar mit seiner 10 m2 Bambushütte eine Baugenehmigung,egal was er meint zu wissen oder auch nicht! Das Verfahren für solche Bauten (unter 15.000 PHP Gesamtwert und aus na- tiven Baustoffen) ist allerdings stark vereinfacht.

Die Strafen für einen Schwarzbau reichen von einer Geldstrafe über Haftstrafen bis hin zur Deportation (als Ausländer) und sind in Kapitel 2, Section 213, beschrieben:

Any person, firm or corporation who shall violate any of the provisions of this Code and/or commit any act hereby declared to be unlawful shall upon conviction, be punished by a fine of not more than twenty thousand pesos or by imprisonment of not more than two years or by both such fine and imprisonment: Provided, that in the case of a corporation firm, partnership or association, the penalty shall be imposed upon its officials responsible for such violation and in case the guilty party is an alien, he shall immediat- ely be deported after payment of the fine and/or service of his sentence. In aller Regel wird es im Privat- bereich bei einer Geldstrafe bleiben.

Es ist komischerweise der Wunsch vieler Ausländer, die auf die Philippinen kommen, ein Stück Land zu kaufen um ein Haus oder sonst was darauf zu bauen. Dabei dürfte allgemein bekannt sein, das ein Aus- länder auf den Philippinen kein Land auf seinen eigenen Namen kaufen und besitzen darf. Trotzdem gibt es natürlich eine ganze Reihe von Ausländern die auf den Philippinen leben und ein kleines Häuschen oder was auch immer ihr Eigen nennen. Es gibt als Ausnahmen und Möglichkeiten.

Die einfachste Möglichkeit ist wieder, mit einer Filipina verheiratet  zu sein und das Land auf ihren Namen zu kaufen, sofern sie ihre philippinische Staatsbürgerschaft nicht abgelegt hat. Filipinos, die zwischenzeit- lich eine andere Staatsbürgerschaft angenommen haben dürfen nur entweder 1000 m² Bauland (Residen- tial) oder bis zu 1 Hektar Farmland besitzen. Wer mit einem philippinischen Lebenspartner verheiratet ist und dieser stirbt, geht der Landbesitz durch Vererbung legal in die Hände des Ausländers über. 

Dieser kann das Land bewohnen oder verkaufen. Gleiches gilt ggf. auch für ausl. Kinder, die aus dieser Ehe hervorgegangen sind. Eine weitere Alternative ist das Stück Land zusammen mit einem philippinisch- en Partner zu kaufen, wobei der Filipino hier 51% und der Ausländer 49% besitzen darf. Auch hier kann man sich absichern, indem man den Filipino einen Blanko Verkaufsvertrag (Deed of Sale) unterschreiben läßt. Man kann bis zu 40% der Anteile an einem Condominium Projekt besitzen, die anderen 60% müssen natürlich wieder in philippinischen Händen sein. Ausländer dürfen auch Condominium Einheiten ihr Eigen nennen aber auch hier darf nicht der ganze Block, sondern nur bis zu 40% der Wohneinheiten an Aus- länder verkauft werden.

Dafür gibt es extra einen Condominium Land Titel, auf dem dann auch der Name des Ausländers einge- tragen ist. Eine Cooperation, also eine Firma, kann Land besitzen, solange auch hier der Ausländeranteil nicht mehr als 40% beträgt. Es ist eine beliebte Methode eine solche Firma zu gründen und die philippin- ischen Alteilseigner unterschreiben ein Blanko "Deed Of Sale" also praktisch einen Blanko Verkaufsvertrag in dem sie einem ihre Anteile verkaufen. Ein Ausländer kann auch durchaus ein Haus oder Gebäude sein Eigen nennen, solange ihm jedoch das Land, auf dem das Haus steht, nicht gehört.

Suchen

Am besten wendet man sich an Wohnungsagenturen, die über Listen freistehender Wohnungen und Häuser verfügen und die für ihre Dienste vom Vermieter bezahlt werden. Diese verlangen in der Regel ein Mietzinsdepot von zwei Monatsmieten und die Vorauszahlung einer Jahresmiete.

Mieten

In verkehrsgünstig gelegenen Quartieren und in der Nähe des Geschäftszentrums von Makati sind die Mieten im Vergleich zur Schweiz sehr hoch (USD 4500-8000.-- pro Monat). Wohnungen in modernen mehrstöckigen Gebäuden sind ebenfalls sehr teuer (USD 3000-4500.--).

Kaufen

Der Erwerb von Immobilien ist Ausländer/innen verboten. Ausnahme: Inhaber/innen von Retiree’s Visa dürfen Condominium-Wohnungen erwerben.

Ein Ausländer kann auf den Philippinen ein Haus bauen, eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen und rechtsmäßiger Eigentümer sein, aber niemals Eigentümer des Grundstücks werden, auf dem das Haus steht. Er kann auch nicht Eigentümer eines Anteils am Grundstück werden. In verlockenden An- zeigen wie: 

Auf ca. 487 m² Grundstück in 24 Std. bewachter Anlage bieten wir Ihnen ein ...

wird oft der Eindruck erweckt, dass das Grundstück im Preis eingeschlossen ist. Es wird aber nur gesagt, dass das Haus auf einem solchen Grundstück steht.

1. Der philippinischer Ehepartner, in den meisten Fällen die Ehefrau, erwirbt das Grundstück. Das Haus darauf kann der Ehemann bauen und  es wird sein Eigentum. Auch wenn der philippinische Ehepartner inzwischen eine andere Staatsbürgerschaft angenommen hat, kann er immer noch 1000 qm Bauland oder 1 Hektar Farmland erwerben. 

 



2. Ein Ausländer kann ein Grundstück auf 25 Jahre pachten und dabei eine weitere Verlängerung um nochmals 25 Jahre vereinbaren. Der gesamte Betrag für 50 Jahre Pacht wird bei Vertragsabschluss be- zahlt und entspricht dem realisierbaren Verkaufspreis für das Grundstück. Nach 50 Jahren hat der Eigen- tümer (oder seine Erben) wieder die volle Verfügungsgewalt. Pacht und Mietverträge müssen immer im Grundbuch eingetragen werden !



3. Der Kauf wird mit einem einheimischen Strohmann getätigt. Rechtsanwälte auf den Philippinen haben da ihre Lösungsvorschläge parat. Es sind verschiedene Variationen vorstellbar. So könnte vielleicht ver- einbart werden, dass nach 50 Jahren der Pächter oder seine Erben die Immobilie für einen festen Preis erwerben können. Man weiß allerdings nicht, wie die Rechtsprechung einen solchen Vertrag dann bewert- et. Es könnte sein, dass ein solcher Vertrag als Umgehung des Rechts bei Vertragsabschluß gewertet wird und für nichtig erklärt wird. Gerichte auf den Philippinen haben in Zweifelsfällen immer eine starke Neig- ung,zu Gunsten des Philippinischen Staatsbürgers zu entscheiden.

 



4. Bei größeren Objekten, kann auch die Gründung einer Gesellschaft in Erwägung gezogen werden, wel- che dann das Grundstück erwirbt. Dann müssen zwar immer noch 60% der Gesellschafter die philippin- ische Staatsangehörigkeit haben, aber der Anteil des Ausländers kann sehr gut abgesichert werden.

Der ausländische Ehemann und auch die Kinder können als Käufer mit eingetragen werden. Diese sind dadurch zwar keine Miteigentümer, es kann aber Vorteile bei Erbauseinandersetzungen bringen. Nach dem philippinischen Recht erbt beim Tod der Frau nicht der ausländische Ehemann,sondern die Verwandt- schaft (Familie der Frau) mit Vorrang.

Wenn ein Objekt auf den Namen der philippinischen Ehefrau ge- kauft wird,ist deshalb zu empfehlen, dass ein Pachtvertrag von 25 Jahren mit 25 Jahre Verlängerung für den Ehemann und die Kinder ein- getragen wird. 



Der Vater sollte rechtzeitig dafür sorgen, dass im Falle seines Ablebens die Rechte seiner Kinder durch einen Rechtsanwalt vertreten werden. Oft ist in solchen Fällen der Einfluss der philippinischen Verwandt- schaft auf die Frau sehr groß und die philippinische Kultur ist dann manchmal gewichtiger als Recht und Verträge.

Die Harmonie der Stunde darf nicht in die Zukunft projiziert werden, sondern alle Vereinbarungen oder auch nur als selbstverständlich vorausgesetzte Gewohnheiten müssen vertraglich so fixiert werden, dass auch im größten vorstellbaren Streitfalle der eigentliche Käufer, nämlich der Bezahler, einen Anspruch behält. Es muss auch gewahrt werden, dass sich ein Objekt wieder verkaufen lässt.

Es ist empfehlenswert, alle Verträge beim Grundstückskauf, beim Kauf eines Hauses oder einer Eigen- tumswohnung auf den Philippinen nur mit einem Rechtsanwalt als Beistand durchzuführen. Das sollte nicht der Anwalt des Verkäufers sein. Ein guter Rechtsanwalt hat zwar immer seinen Preis, aber bei Im- mobilien-Angelegenheiten sollte man nie bei den Anwaltskosten sparen wollen.Ein Notar auf den Philippinen ist nicht das, was wir aus Europa darunter verstehen.

Jeder Rechtsanwalt ist automatisch Notar aber es gibt viele Notare, die nicht Rechsanwalt sind,kein Sta- atsexamen haben und auch nie Recht studiert haben. Jeder Richter auf den Philippinen kann jemanden zum Notar ernennen, sei es nun der Barangay-Captain, ein befreundeter Bankdirektor oder ein nichts- nutziger Verwandter, bei dem er noch eine Dankesschuld abzugleichen hat. (Utang Na Loob nennt man dieses ungeschriebene Gesetz auf den Philippinen) Notare auf den Philippinen bestätigen nur die Anwes- enheit der Vertragsparteien und prüfen nicht, ob der Vertrag sittenwidrig ist. Viele Notare verdienen nur sehr wenig und sind für Geld sehr "gefällig".

Es gibt auf den Philippinen ein Grundbuchamt (Register of Deeds) Dieses Amt kann Grundbuchauszüge erstellen. Ein solcher Grundbuchauszug nennt sich "Original Certificate of Title" - Abkürzung: OCT. Ein OCT ist ein Title der erstmalig nach der Erschließung und Vermessung erteilt wird. Wenn das Grundstück den Besitzer wechselt, kann ein TCT, Transfer Certificate of Title ausgestellt werden.Grundstücke, die nicht eingetragen sind, gehören dem Staat und werden als Public Land bezeichnet.

Man sollte kein Grundstück erwerben,wenn vom Verkäufer kein Title vorgelegt werden kann. Ohne Title hat man keinerlei Rechte am Grundstück. Es kommte immer wieder vor, dass ahnungslose Käufer betro- gen werden. Wenn der Verkäufer nach Abschluss eines Vertrages dieses der Steuerbehörde mitteilt, be- kommt der Käufer einen Steuerbescheid auf seinen Namen und denkt, dass er jetzt Eigentümer des Grundstücks sei und bezahlt den Kaufpreis. Der Verkäufer kann nun das Grundstück mit Title an einen anderen ein zweites Mal verkaufen.

Man sollte bei dem Rechtsanwalt seines Vertrauens alles genau hinterfragen. Philippinische Rechtsanwälte setzen oft voraus, dass beide Parteien über die Bedingungen im Vertrag einig sind und erklärt nicht ge- nügend. Es muss besprochen und im Kaufpreis berücksichtigt sein, wer die Steuer bezahlt. Die Steuer hängt vom Kaufpreis ab. Da auch die folgenden Grundsteuern danach bemessen werden, sollte sich der Käufer genau über alle Folgen informieren. 



Es werden in der Praxis oft 2 Verträge mit verschiedenen Kaufsummen abgeschlossen. 

Ein Vertrag mit einem sogenannten "zone value" (Gebietswert) welcher in der Regel niedriger ist, um Steuern und Ge- bühren zu sparen und einen mit dem "real value" (Marktwert) Das Gesetz schreibt vor, dass der Wert eingesetzt wird, welcher der höhere ist. Beliebt ist aber, hier den günstigsten Betrag einzusetzen. Sie sehen schon, dass Sie einen loyalen Anwalt mit Erfahrung benötigen.

Es ist schon vorgekommen, dass das Grundstück noch für den verstorbenen Vater eingetragen ist. Der Käufer merkt dann erst hinterher, dass noch andere Kinder und Kindeskinder einen Erbanspruch haben und bis das dann geklärt und ausgezahlt ist kann Jahre dauern.

Wenn kein Title vorliegt und das Grundstück noch "getitelt" werden muss, kann dieser Vorgang Jahre dauern und erhebliche Kosten verursachen. Besser Finger weg ! 

Man sollte prüfen, ob irgendwelche Rechte, Miet- oder Pachtverträge bestehen und im Grundbuch eingetragen sind.

 Man sollte sich erkundi- gen, ob irgendwelche Planungen bestehen, die den Wert des Grundstücks für die Zukunft beeinträchtigen könnten.

Sind Versorgungsanschlüsse für Wasser, Strom, Telefon und Internetverbindung vorhanden oder gegf. möglich und zu welchen Kosten ?

 Oft hört man: Sechs Fuss unter dem Boden ist Wasser soviel sie woll- en. Alle haben hier einen eigenen Brunnen. In diesem Falle muss die Wasserqualität geprüft werden. Oft muss man wesentlich tiefer bohren, um an gutes Wasser zu kommen. Dann benötigt man eine kräftige Pumpe und einen Voratsbehälter. Das sind dann wieder zusätzliche Wartungs- und Energiekosten, und Strom ist auf den Philippinen nicht billig.

Das Grundstück sollte an einer Straße oder zumindest an einem eingetragenen Weg (Barangay Road) lie- gen. Zusagen vom Verkäufer, dass ein Weg gebaut wird oder dass der Zugang über ein anderes Grund- stück, welches auch dem Verkäufer gehört jederzeit möglich ist, sind sehr unsicher. Nach einem Streit kann es geschehen, dass der Käufer sein Grundstück nicht mehr betreten oder nicht mit einem Fahrzeug dorthin gelangen kann.

Wie sind die Nachbarn ? Sie sollten ein Grundstück / Haus auch einmal spät abends oder nachts und auch am Wochenende besuchen, um den Lärmpegel zu testen. Lärm, Hundegebell, Karaoke-Gesang könnten die Nachtruhe beeinträchtigen. 

Suchen sie sich einen Filipino, der ein wenig mit neutralen Anwohnern schwatzt. Was geschieht bei einem Unwetter ? Kleine Bäche werden manchmal schon bei starkem Regen zu breiten Flüssen und überschwemmen ein großes Gebiet. Fließt das Leitungswasser immer mit gutem Druck ? Fällt oft der Strom aus (Brownout) ?

Viele möchten sich schnell ein Grundstück oder eine Immobilie auf den Philippinen sichern, obwohl sie erst in einigen Jahren nach Davao oder sonstwo auf den Philippinen auswandern möchten. Die Preise für Grundstücke sind in den letzten 15 Jahren erheblich gestiegen und werden noch weiter steigern und viele haben die Angst, dass die Preise unerschwinglich werden. So etwas geht nur, wenn man zuverlässige Leute auf den Philippinen hat, die auf das Grundstück aufpassen.

Ein leeres Grundstück wird oft von Fremden in Besitz genommen und sie bauen sich ihre Hütten. Wenn der Besitzer dem Barangay Captain gute Geschenke macht, wird er dafür sorgen, dass diese Siedler ver- trieben werden, aber die Bewohner haben ein anderes Rechtsempfinden und der Eigentümer hat schon einige Feinde in der Nachbarschaft, mit denen er dann leben muss. Es ist auch immer riskant, mal so eben im Urlaub schnell etwas zu kauf- en.

Ein guter Weg ist sicher, erst einmal ein Jahr zur Miete zu wohnen und in aller Ruhe zu prüfen, wo man leben möchte. Machmal muss man etwas mehr Geduld haben, es gibt immer wieder Notverkäufe und wenn man als Käufer flüssig ist und das Geld sofort zur Verfügung hat, kann man immer mal ein richtiges Schnäppchen machen.

Eine geräumige Wohnung in gehobenen Makati kann gemietet werden etwa weniger als tausend Dollar pro Monat. Von dort aus kann man leicht erreichen Manila exklusivsten Geschäften und Restaurants. Wenn Sie lieber eine bescheidene Wohnung in einem schönen, sicheren Nachbarschaft in Quezon City, werden Sie wahrscheinlich weniger zahlen als $ 500 pro Monat.

Ein Haus mit drei Schlafzimmern in einem Vorort Mittelschicht Nachbarschaft können Kosten insgesamt US $ 60.000 (ca. 3 Millionen Pesos). Eigentumswohnungen sind weit verbreitet in der Makati und an- grenzender Gebiete. Der Preis variiert natürlich in Abhängigkeit von verschiedenen Faktoren ab, ein- schließlich Lage. Allerdings scheint es, als Käufer auf dem Markt und Sie können sich eine breite Auswahl an Einrichtungen zu leben, passen Sie Ihr Budget.

Landkauf auf den Philippinen ist immer eine heikle Sache, da oft die Besitzverhält- nisse nicht zu 100% geklärt sind, etwa weil der im Titel eingetragene Landbesitzer verstorben ist und die Erben den Titel nie haben umschreiben lassen. Das kann auch schon mal über mehrere Generationen so gehen. Auch geht die Übertragung eines Titels über mehrere Behörden, so das man am Besten einen Anwalt damit betraut.

Das machen sogar die Filipinos unter sich so. Es ist auch anscheinend nichts Unge- wöhnliches, wenn bis zur endgültigen Übertragung des Namens im Titel mehrere Jahre vergehen. Wer also ein Stück Land angeboten bekommt und kaufen möchte, sollte tunlichst über einen Anwalt prüfen lassen ob der Titel wirklich "clear" ist.